新築ワンルームマンション投資

 不動産投資の未経験者がまず考える不動産投資が新築ワンルームマンション投資だと思います。

 なぜ、新築ワンルームマンション投資をやろうと思うのでしょうか。

 実際私も不動産投資を始める時に新築ワンルームマンション投資は検討しました。いくつか理由はあるのですが、当時新聞なんかにも都内の新築マンション投資の広告が出ていましたし、不動産投資未経験の私がいきなりアパート借りたいので5000万円貸して下さいと銀行に言っても聞いてもらえないと思ったからです。

 広告には、「頭金は不要で35年ローン、月々支払いよりも1万円ちょっとぐらい高い家賃が貰え、しかも35年間家賃を保証するので安心、節税にもなって老後の年金代わりにもなる。」と、まるで夢のような文句が躍っていました。

 でも、一応数字をきちんと確認しようと思い、全ての数字を計算に入れてみました。まず、固定資産税が年間6万円前後、積立金と管理費で月に2万円×12か月で24万円かかりました。この時点でもう家賃だけではローンとこれらのお金は払いきれません。20万円ぐらい赤字です。

 また、金利も1%で借りれるとのことでしたが、よく見ると「当初3年間固定」であり、その後は店頭金利になってしまうものでした。店頭金利になってしまうといきなり毎月のローンの支払いが2万円近く跳ね上がります。これでまた年間20万以上赤字です。トータルで年40万の赤字。

 しかも、不動産所得は給与所得と合算なので最初の年は経費を多く使えて大幅な節税になるものの、2年目以降は逆に税金が増える仕組みになっていました。

 さらにこの家賃保証がクセモノで、3年目以降は家賃の改定があり(つまり家賃は下がる)、それを受け入れなければ家賃保証を切られてしまうのです。これで空室のリスクも背負うことになります。

 築10年を過ぎると家賃もどんどん下がっていきます。20年経ち30年経つとさらに家賃は下がり、赤字は拡大していきます。そこらへんを全て考慮すると、私の計算ではなんと35年間で1500~2000万円ぐらいの赤字(空室率や家賃の下落率をどれぐらい見るか、大規模修繕費をいくらと計算するかによって変わりますが)になりました。

 35年後にはローンが終わって自分のものになり、老後の年金代わりという悪魔の営業文句も、35年間で1500万もマイナスになるのでは意味を持ちません。だって、どうしても築35年の古いワンルームマンションを35年後に欲しいのならば、多分数百万円で売っているでしょうから、35年後に買えば良いだけの話です。

 なので、このブログを読んでいる人で都内の新築ワンルームマンション投資を考えている人がいたら絶対に止めた方が良いですよ。