家賃保証(サブリース)

 昨日、家賃の滞納保証の話をしましたが、今日はいわゆるサブリースと呼ばれている空室の家賃保証について説明したいと思います。

 結論から先に言うと、ハウスメーカーの言うサブリース契約はしてはいけません。

 ハウスメーカーは凄く良いことを言うんです。「35年間家賃を保証するので大家さんは何も心配要りません。満室だろうが空室だろうがうちが一括で借り上げて家賃をお支払いいたします。」なんて。確かにこの言葉に嘘はないんです。ただ、言ってないことがたくさんあるのです。

 普通の人はこの家賃保証契約を結べば35年間空室が出たとしても変わらず家賃を払ってくれると思いますよね。でも、違うんです。

 2~3年に1回は家賃の改定があります。ここでほとんどの場合家賃が下げられてしまいます。そして10年毎にサブリースをしているハウスメーカーに高額のリフォームを発注しなくてはなりません。

 家賃の引き下げを了承しなかったり、高額のリフォームを断ったりすればすぐに契約は解除となり、サブリースは打ち切られます。

 打ち切られるだけなら普通に賃貸の募集をかければ良いのだから問題ないのではと思うかも知れませんが、ハウスメーカーの建築費は物凄く高いのです。なので、普通のアパートよりもかなり割高なものになっているため、ローンの支払いが高額になり、普通の賃貸経営ができないことが多いのです。

 また、そもそも賃貸の需要がない立地だったりもします。それを承知でハウスメーカーは営業を掛けてくるのですが、その心配を言っても「うちは35年保証ですから仮に空室になったとしても大丈夫です。」の一点張りです。それを信じて高額の建築契約を結び、その後サブリース契約を解除すると、空室だらけのアパートの完成です。

 このような地獄を見た地主さんたちは本当にたくさんいるのです。あまりにひどいのでサブリース契約に関する訴訟もたくさんハウスメーカーは抱えています。

 不動産投資をするにあたり、このような問題の多いサブリース契約を元にハウスメーカーにアパートを建てさせてはいけません。